オーナー様の大切な資金を守りつつ、
収益の最大化を最優先課題ととらえ、辿り着いた結論です。
転貸借方式 当社は転貸借方式を積極的に取り入れております。
- 転貸借方式とは？
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オーナー様の代わりに「経営」を行う管理体制です。
通常、一括借上げの空室保証をする場合に使われる転貸借方式ですが、 我々は空室保証をしないシステムでもこの方式を採用しています。
代理委託方式の場合
転貸借方式の場合
- どうして転貸借方式を選ぶのか？
- オーナー様にとって、メリットがあるからです。
管理会社が「貸主(当事者)」に。
通常の「管理委託契約」の場合、当然ながら貸主はあくまでもオーナー様です。
オーナー様は賃貸借契約の当事者になりますので、管理会社に対し代理人としての管理委託をしていても、アパート・マンション経営のさまざまなトラブルや問題に直接対処(裁判等)しなくてはならないときがあります。
しかし、「転貸借方式」ですと、上記の図のように、管理会社がオーナー様からアパート・マンションを借り上げて、第３者の入居者に転貸(又貸し)しますので、入居者に対して管理会社が法的な立場として賃貸借契約の貸主(当事者)となり、責任を持つことになります。
よって、オーナー様は経営のトラブルから基本的に開放されるのです。
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■家賃滞納などの督促業務を管理会社が行うことが可能になります。
(貸主以外が督促を行うと、※非弁活動とみなされる場合があります。) - ■悪質な家賃滞納者や不良借家人への請求及び明け渡し等の訴訟を、管理会社が迅速に起こすことができます。
- ※非弁活動＝弁護士以外の者が有償で代理行為を行うことで、違法な行為。
代理方式と転貸借方式の違い
| 代理方式 | 転貸借方式 | |
|---|---|---|
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入居者との 賃貸借契約時の 取引態様 |
仲介 | 貸主 |
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入居者との 賃貸借契約時の 手数料 |
入居者から受領 仲介料として入居者より受領 |
オーナー様から受領 貸主なので入居者からは仲介料としては 受領できない為、募集管理料として オーナー様より受領 |
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契約違反 (家賃未納等)時の 訴訟の原告 |
オーナー様 | 当社 |
※代理方式・転貸借方式、共に裁判費用はオーナー様の負担となります。
| マンション・アパート | 一戸建て | マンスリー物件 | |
|---|---|---|---|
| 月次管理料 | 1部屋当たり 家賃等の5％ |
一律5,000円/戸 | 1部屋当たり 家賃等の20％ |
| オペレーションセンターを利用の場合 ※1 | 上記の管理料 プラス1％で利用可 |
一律300円/戸 | なし |
| 募集管理科 | 家賃の1ヵ月分 | 家賃の1ヵ月分 | 10,500円 |
| リフォーム管理科 ※2 | 工事金額の5％ | ||
| 滞納保証 |
家賃の半月分 ※但し、賃料が50,000円未満の場合は2年間の保証で 25,000円となります。3年目からは家賃等の30％（賃料が 50,000円未満の場合15,000円）となります。 |
なし | |
| 空室保証 |
原則なし 空室保証システム 「リアルマスター」も あります。※3 |
なし | なし |
| 月次支払明細書 の発行 |
毎月の送金日前に「月次支払明細書」を 郵送・メール・FAXにて通知を致します。 |
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| 送金日 |
毎月15日（金融機関休業日は翌営業日）に、当月分をオーナー様が指定する 金融機関の口座にお振り込みを致します。 |
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| 振込み手数料 | オーナー様のご負担となります。 | ||
※1…オペレーションセンター（コールセンター）完備
入居者からの苦情やクレーム、退去の連絡等の電話はすべて「オペレーションセンター」のフリーダイヤルで専門のオペレーターが受付を致します。
もちろん24時間365日受付を致します。
入居者にとって、深夜早朝に管理会社と連絡がとれない等の苦情を解消します。
※2…リフォーム管理料
入居者から設備や躯体等に関するクレームが発生した場合の修復費用やリニューアル工事等を実施した場合の費用はすべて業者からの金額をそのままご提示させていただきます。これは、オーナー様との利益相反の回避のためです。
但し、工事がきちんと施工されているかどうかを当社で管理させて頂きますので、通常の管理料とは別にリフォーム管理料として工事金額の5％を頂きます。
※3…空室保証
当社が加盟しているオーナーズエージェントが提供する空室保証システム「リアルマスター」。
マンション・アパートの賃貸住宅を、最大で査定賃料の85％にて一括借上げし、空室保証を致します。
新築だけではなく中古物件の借上げも可能です。
土地の有効活用を考えるオーナー様に絶大な安心感を与えるだけでなく、既に所有している賃貸物件が老朽化や陳腐化によって稼働率が低下しており、リニューアルを検討しているオーナー様にも安心感を提供致します。
但し、新築以外の賃貸物件を家賃保証する場合は、当社がご提案する工事を実施した場合に限ります。
http://www.owners-age.com/index.html
OWNER`S AGENT
不動産オーナーの抱える
を解決し、叶える手段として、幾通りかの方法がございます。
空き室対策として、外観・間取りのリニューアル等の工事が発生するものと、そうでないものがあります。そうでないものとしては、①賃料・募集条件の適正化、②リーシング（入居者仲介）手法の改善、③新たな付加価値をつける、④テナント・リテンション（入居者の保持）の促進を、することなどです。
現存のアパート・マンションの基礎・躯体を活かしつつ、現在の入居者ニーズに最も合う形で「リニューアル」をします。
現存の古いアパート・マンションをリニューアルすることより、建て替えた方が収入的にも良いと判断した場合、「建て替え」となります。また現在、更地（及び駐車場等）の土地にアパート・マンション等の有効活用提案がされる場合もあります。
事業資金や相続税支払い、またライフプランの実現のためのキッシュフローの確保等が優先される場合、また、将来の不動産価値の予測において、また権利調整のために「売却・交換」が提案される場合があります。
現存の不動産を分割して、一部を売却し、現金化して不動産投資の自己資金分にあてるという方法も考えられます。借入金の額を減らす効果があります。
将来性の高い不動産を「購入」し、新たなキャッシュフローを確保するという提案です。売却資金を基に「買い替える」という手法もあります。
上記の1～6の解決策以外にも、オーナー様のライフプランを考慮し、とりあえず「このままで良い」とする場合もあり得ます。
たとえ、「現状維持」という我々にとって「仕事にならない」解決手段であったとしても、
それがクライアントにとって「最善の策」であるならば、
迷わずその提案をすることをここに誓います！これが我々の理念であり、
オーナーズエージェント不動産コンサルティングデスクの存在意義です。
オーナーのエージェント（代理人）として、オーナーの立場にたってあくまでオーナーの利益を優先し、
自社の利益を優先しません。解決のための手段として「リニューアル」という手法があるのに、
それを隠して「新規建て替え建築」を積極的に進めたり、「現状維持」が最善と思われるのに、
無理に「売却」を薦めるなどということをけして致しません。