愛知県（一宮市、名古屋市など）や岐阜県（岐阜市、大垣市、羽島など）の敷金返還請求手続き、振り込め詐欺の救済手続き等−大野司法書士事務所

敷金とは、借主が家賃の支払いを怠った場合や、借主が過失等により建物を損壊してしまった場合などに備えて、その担保として事前に貸主が借主から預かっておくお金です。 保証金や権利金と呼ばれるものであっても、上記の性質を有しているのであれば、敷金として、扱われることになります。 ▲ＴＯＰ 敷金は、上記で記載したとおり、貸主が借主から預かったお金ですから、未払い家賃や損害賠償責任（建物の修理費など）を負うようなことをしていなければ、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡した後、貸主は敷金を全額返還する義務があります。 借主に、未払い家賃や、損害賠償責任などがあれば、それらを差し引いた金額を返還することになります。 ▲ＴＯＰ 上記で記載したとおり、借主が建物を普通に使って、家賃も支払っていれば、敷金は全額返還されることになります。 しかし、賃貸借契約書においては、原状回復義務（リフォーム・入居時の状態に戻す義務）や、自然消耗による損耗（月日の経過による建物の劣化、普通に使っている場合でも避けられない汚損など）についても、借主が負担するとの契約条項が入っている場合がほとんどです。 これらを借主側に負担させることにより、借主に本来返還される敷金が大幅に少なくなるだけでなく、場合によっては、逆に修繕費等を請求されることもあります。 しかしながら、本来、原状回復費用や自然消耗による損耗の修繕費用については、借主は、家賃を支払うことによって負担しているのであり、その受け取った家賃の中から貸主が負担すべきものです。 これを、借主に負担させることは、いわば借主から家賃を二重に取っているようなものです。 このように、借主が一方的に負担を強いられている状況を是正しようと、国土交通省が建物の賃貸借における「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示し、原状回復義務等の契約条項の有効性や、借主が負担しなければいけない汚損や損耗の具体例や考え方をあげています。 このガイドラインにおいては、借主の原状回復義務等を定めた契約条項が有効となるためには、かなり厳格な要件を必要としています。 （訴訟となった場合は、最終的には司法判断にゆだねられますが、特約が有効と認められることは非常に難しいと思われます。） 敷金返還請求訴訟においても、このガイドラインをもとに判断されることが多いと思われます。 また、敷金返還請求訴訟においては、借主に一方的に不利益である等の理由で、「借主の原状回復義務等を定めた契約条項」は、消費者契約法１０条により無効とする判決もでています。 ※ 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて・・・国土交通省HP → 上部の国土交通省の政策クイックリンクの「住宅・建築」をクリック → 左側上部の「住宅行政」をクリック → 上から３つ目の主な施策のうちの「民間住宅関係」をクリック → 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についての全文をクリックするとＰＤＦファイルで表示されます。 ▲ＴＯＰ 敷引き特約とは、賃貸借契約終了後（建物明け渡し後）、借主に未払い家賃や損害賠償責任がなくとも、賃借人の退去後の物件の補修費用等に充てるため、敷金のうち一定割合を返還しないことを、予め定めておく特約のことを言います。 高いところでは、敷金の７〜８割控除されてしまうこともあるため契約時にしっかりと確認する必要があります。 この特約は、借主にとって非常に不利なものであるため問題になっており、敷金返還請求訴訟においては、借主に一方的に不利益である等の理由で、消費者契約法１０条により無効とする判決もでていました。 しかし、平成２３年３月２４日最高裁第一小法廷において、敷引き特約は原則として有効であるとの判断がなされました。 以下は、その判決の抜粋となります。（一部説明を括弧書きで追加しています） 平成２３年３月２４日最高裁第一小法廷判決は、 「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」とした上で、本判決の事例につき、 「これを本件についてみると、本件特約は、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金（４０万円）から控除するというもの（具体的には、経過年数１年未満の場合の控除額は１８万円　、２年未満は２１万円、３年未満は２４万円、４年未満は２７万円、５年未満は３０万円、５年以上は３４万円）であって、本件敷引金の額が、契約の経過年数（本件は２年未満）や本件建物の場所（京都市西京区桂北滝川町）、専有面積（約６５．５�u）等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない」とし、 「また、本件契約における賃料は月額９万６０００円であって、本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて、上告人（賃借人）は、本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。」 「そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。」と判断しました。（以上判決の抜粋終わり） つまり、敷引き特約は、 �@通常損耗等の補修費用として通常想定される額 �A賃料の額 �B礼金等他の一時金の授受の有無及びその額（更新料もこれに含まれると思います） �Cその他の事情 上記の�@〜�Cに照らし総合的に判断し、控除される金額が高額すぎるということがなければ、有効であるということになります。 上記最高裁判決の事例について、賃貸する物件について、家賃９万６千円というのは一般的な家賃（愛知県一宮市ではこの家賃以下が多い）であるため、ほとんどの物件に当てはまると思われます。 また、控除する金額がその家賃の２倍弱〜３．５倍強であれば（経過年数にもよりますが）、更新料を１ヶ月分支払っていても、高額すぎるということはないとしていますが、一般的に敷金自体が家賃の２〜３ヶ月分であるところが多いのではないでしょうか。 そうすると、ほとんどの場合は、有効となってしまうのではないかと思います。 あとは、礼金等一時金を多く支払っていれば、無効となる可能性があるのかなと思われます。 いずれにせよ、上記最高裁判決をもとに判断していくことになりますので、契約時はしっかりと確認して、交渉の余地があれば交渉すべきだと思います。 なお、平成２３年７月１２日最高裁判所第三小法廷判決においてほぼ同様の判断がなされています（反対意見有）。 ▲ＴＯＰ 敷金を支払った場合は、通常、契約終了後（建物明け渡し後）に返還してもらえることは、上記で記載したとおりです。 しかし、実際に、敷金の返還を請求した場合に、貸主と借主の間に、汚損の程度や責任などについて認識の違いが生じ、返還額について争いになる可能性があります。 そのようなことを防ぐため、入居時と退去時の部屋の状態の違いを、写真やチェックリストなどを作って明らかにしておくと、早期解決に役に立ちます。（訴訟等になった場合の証拠にもなります） ▲ＴＯＰ 上記に記載されたことなどをもとにして、貸主と敷金の返還について交渉をすることになります。 交渉がまとまらない場合は、訴訟等により裁判所に判断をしてもらうことになります。 ▲ＴＯＰ

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