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土地購入について 投稿者:いとう 投稿日:2005/05/04(Wed) 21:26 No.544    
marksikame.gif 40歳にしてやっとマイホームを持とうと、土地を探しております。土地単価が安い分、広い土地が買えるかと思い、郊外の少々不便な場所で妥協しようと探しているところです。教えていただきたいことは2つ有ります。1つは坪単価×坪数以外に土地購入の際にかかる費用はありますか。資金が少ないので諸経費込みで考えたいと思います。もう1つは、主人が趣味で陶芸をしているので自宅、または敷地内に陶芸窯をおける工房(土間の部屋)を持ちたいと言っています。ガス窯で、煙や炎は外に出ないらしいのですが、建築するにあたって、規制などはないかどうか教えていただけたらとおもいます。どうぞ、よろしくお願いします。


Re: 土地購入について いいづか - 2005/05/09(Mon) 13:16 No.549  

marksikame.gif このような問題に直面したときは、例えば「土地 諸経費」というように複数語のキーワードで検索すれば必ずヒットしますので、やってみて下さい。色々な不動産業者がつくっています。例えばこんな具合です。↓
http://www95.sakura.ne.jp/~relocation/shohiyou.htm
このように調べてみれば、土地購入の際には、@仲介手数料(売買価格×3%+60,000円)×1.05、A登記手数料、Bローン諸費用、C各種税金(ちなみに土地には消費税はかかりません)がかかることが分かります。

さて、いとうさんの「トータルで安く」という主旨を、もう少し推し進めて考えてみましょう。(最近メールでもこの手の問い合わせが多いので、この場を借りましてまとめてみたいと思います)。みなさんが土地を購入するとき、

@土地の場所(最寄り駅・交通条件(バス利用するかどうかなど)
A周辺環境(学校、店舗、医院、公園までの距離。道路、送電線、
 鉄道、墓地などとの関係)
B土地の面積
C敷地形状(整形の土地かどうか)
D敷地内の高低差(地形=じがた)
E日照条件(道路づけ、周辺家屋との距離、密度感など)
F既存建物のあるなし
G建築条件が付くかどうか
H登記簿上の記載(権利の別、地目)
I法条件(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件)
J地盤条件
Kインフラの引き込み状況

という諸条件のうち、おそらく視覚的に見える@〜Eあたりを判断の拠り所として土地を選定し、不動産屋が作成した建て売り住宅風のプランをベースに、直感的に買うかどうかの判断をされているのではないかと想像します。同じ予算で少しでも@〜Eの条件が良い土地をさがすのですね。

しかし、「土地+建物のトータルコスト」ということで眺めた場合は、前半より後半のF〜Kが重要なのです。F〜K次第で建築費が数百万のオーダーで変わってくるということに、多くの方が気づいていません。

まず調べる必要があるのはHやIで、その土地に建物が建てられるかどうかという問題です(居住目的で購入した土地に、家を建てられないんじゃ、土地の価値はゼロですから)。建物を建てる目的で農地や市街化調整区域には原則として住宅は建てられません。また、敷地が道路に2m以上接しているかどうかという問題も、事前調査の必要があります。4m未満の道路でも位置指定された私道や、「2項道路」と呼ばれる道路であれば建築可能ですが、これは市役所などに行って確認する必要があります。また、「43条ただし書きの道路」と呼ばれる、2項道路にもならない道路を救済できる特殊な道路もあり、これなどは、専門家に役所に行って調整してもらわないとどうにもならないのかなと思います。さらに、最近は「敷地面積の最低限度」といったものもあるので、この問題には細心の注意を払う必要があります。

建てられることがわかったら、次に考える必要があるのは、建物を建てるとき余計な出費がかかるかどうかという問題です。まず、金額を大きく左右するのは、まずIの法条件です。特に容積率に余裕がなく地下を作る場合などや、防火規制でRC造にする必要がある場合などは、数百万円単位でコストが変化します(http://www8.plala.or.jp/yutaka-i/myhomeplus4.htm など参照下さい)。
また、敷地内に大きな高低差がある場合などで、深基礎(建物の基礎の一部を立ち下げるような基礎)や大がかりな擁壁を造らざるを得ない場合なども、100万単位の出費となる可能性があります。
さらに、既存建物の撤去には坪4万ほどの費用が必要ですし、杭や柱状改良などで、軟弱地盤の補強をする場合には、70から120万ほどの費用が必要です。インフラの引き込み工事などにも数十万万単位の負担金が必要になる場合があります。

そんな具合に後半のF〜Kの諸問題は非常に専門的で、とうてい素人の手に負える問題ではないし、専門家であっても一定の調査や、ある程度の計画案の作成無しに、総合的に判断するのは無理という風に考えます。

「「トータルで安く」は専門家の協力なしには達成できない」という当たり前の結論ですいません。思うに、欠陥住宅建てるより、欠陥品の土地購入する方がずっとやさしいと思うのですが、みなさん一体どうしているのでしょうね。


Re: 土地購入について いいづか - 2005/05/09(Mon) 17:06 No.552  

marksikame.gif と、内容が教科書的になりすぎたので、設計事務所的「裏技」を少し書いておかないといけませんね。

嬉しいことに土地選びの時、日本人なら誰しも「日当たり最優先」で考えてくれます。日当たりの良い土地は高額で人気があります。でも、単純な明るさを確保するには北側窓でも十分すぎるほどの光量が確保できることは飯塚すでに確認済みですし、トップライトや中庭を併用すれば、南面にはさほどこだわる必要がないように思います(毎日布団を干さないと気が済まない人を除く)。この条件を外すだけで随分選択肢が増えるんじゃないでしょうか。

むしろ日照より、周囲に取り込める環境があるかどうか、という方が土地選びの重要なポイントになると思います。方位は問いませんが、隣地にオープンスペース(緑地や公園、幅員の広い道路など)があるとか、ある特定の方向のビスタに優れるとかいうことがあれば、それを手がかりに住宅の構成を組み立てていくことが可能になります。自分が買える土地は限られるので、周囲の環境を含めて土地の価値を考えるのです。例えば、接道方向が北側でも道路を挟んだ北側に市街化調整区域が広がっているというような土地は、実際の価格より遙かに活用できるように思います。いってみれば昔からある「借景」的手法で考えてみるということですね。

上記のトータルコストの議論を踏まえて考えると、@土地と道路はほぼ平坦。やや傾斜がある時は雛壇造成されていない手つかずの状態。A建物の形は自由に決められるので不整形地可、B接道方向は北向きでも可、C隣地にオープンスペースがある、D原則インフラ整備済み、E地盤の補強などは予め予算化しておく、ということで選んでいけば、コスト的にもそんなに無理なく整理できるかなと思います。

まあ、私のように建主の希望にあった特殊なものを良しとする設計事務所では、土地購入費に割く予算を、どんな形であれ建築に使って頂いた方が、面白いものができるということもありますけどね。


Re: 土地購入について さかた - 2005/05/10(Tue) 01:52 No.553  

marksikame.gif 飯塚さんのもと同僚です。脇からすみませんが、飯塚さんのコメントに一つ加えていただきたい事項がありましたので投稿させていただきました。それは「風通し」です。土地を購入される際、ニュータウンの比較的広い敷地ならよいのですがある程度密集した街区に土地を購入される場合は、その土地に風の抜け道があるかどうか、風通しが良いかを見ておく必要があると思います。日照があまりよくなく、かつ風が通らないということはその土地に湿気が溜まるということで、建物にも、そこに住む人の健康にも好ましくありません。それに梅雨でもないのに毎日洗濯物がすっきり乾かないのでは毎日が憂鬱ですよね。図面や地図だけではわかりませんので、実際に下見をしなければいけませんが、その際に、敷地外周のブロック塀や既存の建物が苔生していないか、見ておくとよいと思います。


Re: 土地購入について いとう - 2005/05/10(Tue) 22:21 No.554  

marksikame.gif お忙しいにもかかわらずアドバイスをいただきありがとうございました。先日不動産屋さんから自社物件を紹介されました。少々郊外ですが、2年後には近くに中学校もできるということも聞き、子どもの通学の心配もいらないことから、前向きに考えようかと思っています。600坪の土地を5〜6区画に分譲して売り出す予定と言うことでした。600坪の土地の真ん中に6mの道路を通しすということでしたが、奥の区画は人気がないので、その場所だったら他の区画より坪当たり1万円安くしてくださると言うことでした。少しでも多くの土地が欲しいと考えていましたので安い方を100坪の予定で購入したいと考えております。南向きの土地で、前に家が建った事を考えても、風通しや日当たりなどの心配はさほどないようです。奥の方が幾分緩やかに高くなっているようなので、水はけも悪くないように思えます。ただ、道の行き止まりの土地は色々な面で敬遠されると聞きます。プロの目から見ていかがなものでしょうか。どうぞよろしくお願いします。


Re: 土地購入について いいづか - 2005/05/13(Fri) 13:16 No.560  

marksikame.gif さかたさん、どうもありがとうございます。例の本は発売になったんですか(発売されてれば紹介して下さい)?先日docomomoの展覧会みてきましたよ。大高事務所が協賛だったとは知りませんでした。過不足無く情報が網羅された神奈川音楽堂のセクションの原図(大高さんの作図?)とか、パラペットの詳細が書かれた森五ビルの原図とか、機械製図みたいな篠原一男さんの原図とかがすばらしかったです。

それで私も書き加えておかなきゃいけないことに気づきました。給水管引き込みが13mmだと水栓の数が制限されます(地方によって水圧が違うので、何栓までとはいえないのですが)。私道内の古い給水管などでは、13mmしかは入っていないことが良くあるので注意が必要です。距離が長いと敷設替え費用が数十万では済まないこともありますので。


Re: 土地購入について いいづか - 2005/05/13(Fri) 13:19 No.561  

marksikame.gif いとうさん、状況がわからないと何とも言えません。図面や写真をメールなどで送って頂ければ、別途回答致します。