過去の相談  格安の土地

道路状況による建築の可否 投稿者:ポムタ 投稿日:2005/09/19(Mon) 00:08 No.657    
marksikame.gif こんばんは。
現在検討している土地があるのですが、接道している道路幅員が非常に狭いです。幅がやっと自転車がすれ違えるくらいなので1.5Mくらいでしょうか。車が通行可能な道路からほぼ平坦に約150Mほど続いています。ですので資材運搬等の車は絶望的な状況です。セットバックにより法的には建築可能な敷地らしいのですが、実際に住宅(木造軸組二階建を考えています)が建つものなのでしょうか?また可能である場合、プラス費用としてどのくらいみておけば良いのでしょうか?(本当に参考までで構いません)最後に、土地を決める前に設計士さんに実際に見てもらうことはできるのでしょうか?以上、教えてください、よろしくお願いします。。


Re: 道路状況による建築の... いいづか - 2005/09/22(Thu) 22:30 No.663  

marksikame.gif 幅1.5mで150m!そんな土地あるのですか。きっと格安なんでしょうね。木造住宅であっても、コンクリート打ち、建方(仮に先行足場で重機なしで建て方出来たとしても肝心の仮設はどうやって運ぶのか)、資材運搬(砂利、構造材、ボード・合板類、サッシ、ガラス、設備機器、などなど)、工具運搬、どれをとっても大変そう。建てようと思えば建つのでしょうが、プラスいくらになるかは全く想像つきません。インフラが整備されてるのはもちろんですが、近隣対策とかも色々ありそう。いずれにせよ、もしこの土地で建てるなら、最適な構造や工法から考えないと、極端に不経済なものになりそうです。

>土地を決める前に設計士さんに実際に見てもらうことはできるのでしょうか?

私の場合、将来、設計をご依頼頂く可能性がある方に対しては、色々アドバイスさせて頂いてます。現地見ることもできますが、格安物件を探している方が選んだ土地というのは、大体写真や法律とか見ただけで、問題ありと思われるケースが多いです(すごくやばそうな擁壁の上にのってるとか、接道してなくて建て替え不可だとか)。そもそもパワービルダーだって建てられない(あるいは建てても儲からない)ような訳ありの土地だから安いのですから、そういう土地を誰にも相談しないで買うというのは、ちょっと無謀なのですね。


Re: 道路状況による建築の... ポムタ - 2005/09/23(Fri) 00:01 No.664  

marksikame.gif ご回答ありがとうございます。そうなんです、ホント格安で隣地の生産緑地である畑(ここは大型乗用車進入可能)に借地費用としてウン百万円支払ったとしてもまだお得なんですよねえ・・自分も土地をいろいろ見ていますが素人では判断できかねるものも沢山あります。契約前に建築を頼む設計士さんに一緒に見てもらうのがベストですが、建築費用を重視したいので難しいような気がします。自分なりに希望はまとめているのですが、具体的なプランも出来ないのに、いきなり坪どの位で出来ますか?なんてのも聞きにくいですし、答えるのも難しいでしょうから。土地が未定で、しかも建築費用をシビアに考えたい人は設計士さんから見てどうなんでしょうか?


e: 道路状況による建築の... 森山 - 2005/09/25(Sun) 17:13 No.667  

marksikame.gif 設計者からみて格安土地は絶対お勧めできません。
資金計画で自己資金を見込んでいないと、かなり危険です。
実は、車が通行可能な道路からほとんど平坦なく巾1.0m程度の坂道と階段が約200Mほど続いてなおかつやばそうな擁壁の上にのってる案件をやりましたので参考までに↓
http://www.ars-nova.co.jp/img-box/img20050717213051.jpg
ちなみにパワービルダーは逃げました。
35坪で700万円の格安土地でしたが、写真手前の階段が位置指定道路でセットバックもしなきゃならず、セットバックのヨウ壁工事も必要でした。そして重機は敷地まで当然入らないので、ミニショベルを分解し手運びで搬入組立し土工事、排土は全て手運び、道路からの標高差50m以上の為、RC打ちにポンプ使用できず現場練り手打ち、全ての部材搬入は人力ということになりました。それらに関する諸費用は、800万円くらい余計にかかったのではないでしょうか?、か?というのは、とにかく建てる。ということでなんとか800万円程度の費用で抑える、最悪費用精算もありなのでなんとか頼む。ということで請けてもらったからです。工期も通常より4ヶ月以上かかり、申請を通すのも検査を受けるのも大変な代物です。(GEOの保障も付けた)
>土地が未定で、しかも建築費用をシビアに考えたい人は設計士さんから見て・・・
知り合いの紹介や友人関係で頼まれて仕方なく・・といった場合でなければ難しいと思います。事例では、土地購入されてしまっていたので建てるしかない!という状況でしたので関わる人たちも目標が一致しており、合見積もりも取らない、気合で建てるということで互いの信用関係がありました。が、正直二度とやりたくないというのが工事関係者皆の感想です。
土地購入の為の調査依頼から、ということになるとお近くの信頼できる設計士の方に調査費用などを物件ごとに支払うし、決まれば依頼するのでなんとか・・・ということで頼んでみるしかないのではないでしょうか
現地も見て、関係役所もあたるとなると責任もありますし、一般的に調査一件あたり数万円くらいはかかる業務内容ではないかと思います。
また、コンペ利用の参考案件をご紹介しましょう。
この方も設計から工事会社を見つけるまでに2年かかっており一時は、建設をあきらめ土地代をゴミに捨てるとこでした。↓
http://www.kentiku-web.com/compe/kekka/052/052.htm



Re: 道路状況による建築の... いいづか - 2005/10/03(Mon) 02:48 No.671  

marksikame.gif うへぇー。手運び手練り手打ちの三重苦。絵に描いたような悪条件が見事にそろってますね。気合いと根性で建てる抵抗の砦。逆光の写真が、なにか夢の中の風景のようで素敵です。